2008.11.15 Saturday
買い手がつかないマンションの管理組合はこれからどんな経過をたどるのか:管理組合の基本的な姿は竣工時に決まってしまうのだから
1年たってまだ1割が売れ残っているマンションは・・・
今日も、また新築マンションのチラシが舞い込んだ。物件の名前には、記憶がある。そう思って、パソコンに入力している新築マンションのデータを調べてみた。毎週、金曜日と土曜日に新築マンションのチラシが新聞といっしょに届くので、数年来そのチラシの物件概要をパソコンに記録している。最初は大変だったが、この作業のおかげでいろんなことがわかるようになってきた。
で、今日の場合だが、こうなっている。あまり具体的に書くわけに行かないから少しぼかして書くが、新宿から急行電車で30分ぐらいの郊外駅からすぐ近くの物件。このマンションのチラシを最初に見たのは、昨年10月の半ばだった。7階建て100戸。売主は知っている人は知っている中堅デイベロッパー。最初のチラシ配布の時期にはまだ未完成だった。その後、しばらくこの物件のチラシを見なかったが、今日久しぶりに見たチラシには販売戸数15戸とある。1年以上の月日が過ぎたのに、1割強の住戸がまだ売れ残っていることになる。
実は、この程度のケースは、まだほかにもある。もう一つあげよう。こちらは同じ地域の、同じような知名度のデイベロッパーの物件だが、戸数はぐっと多くてほぼ600戸。竣工は一昨年8月。だからもう2年たっていることになるが、今日のチラシでは販売戸数15戸とある。
売れ残りのあるマンションの管理組合はどういうスタートを切ったのだろうか
こういう売れ残りのあるマンションの管理組合は、いったい、どういう状態になっているのだろうか。分譲マンションだから必ず管理組合があるはずだが、その管理組合を機能させる仕組みは全戸の区分所有者がそろった状態が前提となっている。
だから、売れ残りがあるマンションでは、本来の管理組合が始動できる状態がまだ実現していないことになる。
最も気になるのは、管理組合を運営する組織条件はかなりのことが竣工当初の時期に決まる点だ。基本的なルールとなる管理規約の原案は実質上マンションの販売会社が作るのだし、委託先の管理会社も販売会社によって決められている。肝心要の管理組合組織の原形も事実上は販売会社の手で用意されていることが多いし、会計年度もそうだ。長期修繕計画もそうだし・・・。
何となく気になるが、これは、ほかに方法がないのだから仕方がない。そもそも管理組合がいかに大事だと力説してみたところで、実際には、そのマンションに縁あっていっしょに住み始めるようになったばかりの初対面同士が管理組合のメンバーなのだ。昨日まではまったく別々に暮らしていて顔を見たこともなければ名前を聞いたこともなかった間柄である。それほど接点がなかった人間同士が、法律の想定する管理組合活動をすぐ始められるわけがない。だからこそ、竣工当初の段階で、販売会社のお膳立てが形だけでもできていなければ、ほとんど動きが取れなくなる。
売主が管理組合のメンバーのままでは本来の運営ができない
売り手が用意したお膳立てに乗る形で管理組合が動き始めるのだから、どうしてもうまくいかない点が出てくる可能性があるのは否定できない。管理規約も改正した方がいい場合がある。管理組合組織の形もそうだし、長期修繕計画もそうだし・・・。
というわけで、大抵のマンションでは全戸が揃って管理組合が始動して数年たつと軌道修正の動きが始まる。こういう経過で、管理組合という組織のイメージが少しずつ整っていくことになる。
売れ残りがあって全戸完売に至っていないマンションでは、当然そのスタートが遅れることになる。遅れている間にもいろいろな問題が起こらないとはいえない。月日がたてば、建物の劣化も進むだろう。
管理組合スタートを待たないまま、問題が次々に起こらないとはいえない。この中途半端な状態の管理組合の実情は、いったい、どうなっているのだろうか。前記の例の場合なら、その中途半端状態がもう1年以上続いていることになる。
でも、こういう状態の管理組合のことを考えた主張に今まであったことがない、議論が行われたと聞いたためしもない。いいのだろうか、これで。問題はないのだろうか、これで。
今日も、また新築マンションのチラシが舞い込んだ。物件の名前には、記憶がある。そう思って、パソコンに入力している新築マンションのデータを調べてみた。毎週、金曜日と土曜日に新築マンションのチラシが新聞といっしょに届くので、数年来そのチラシの物件概要をパソコンに記録している。最初は大変だったが、この作業のおかげでいろんなことがわかるようになってきた。
で、今日の場合だが、こうなっている。あまり具体的に書くわけに行かないから少しぼかして書くが、新宿から急行電車で30分ぐらいの郊外駅からすぐ近くの物件。このマンションのチラシを最初に見たのは、昨年10月の半ばだった。7階建て100戸。売主は知っている人は知っている中堅デイベロッパー。最初のチラシ配布の時期にはまだ未完成だった。その後、しばらくこの物件のチラシを見なかったが、今日久しぶりに見たチラシには販売戸数15戸とある。1年以上の月日が過ぎたのに、1割強の住戸がまだ売れ残っていることになる。
実は、この程度のケースは、まだほかにもある。もう一つあげよう。こちらは同じ地域の、同じような知名度のデイベロッパーの物件だが、戸数はぐっと多くてほぼ600戸。竣工は一昨年8月。だからもう2年たっていることになるが、今日のチラシでは販売戸数15戸とある。
売れ残りのあるマンションの管理組合はどういうスタートを切ったのだろうか
こういう売れ残りのあるマンションの管理組合は、いったい、どういう状態になっているのだろうか。分譲マンションだから必ず管理組合があるはずだが、その管理組合を機能させる仕組みは全戸の区分所有者がそろった状態が前提となっている。
だから、売れ残りがあるマンションでは、本来の管理組合が始動できる状態がまだ実現していないことになる。
最も気になるのは、管理組合を運営する組織条件はかなりのことが竣工当初の時期に決まる点だ。基本的なルールとなる管理規約の原案は実質上マンションの販売会社が作るのだし、委託先の管理会社も販売会社によって決められている。肝心要の管理組合組織の原形も事実上は販売会社の手で用意されていることが多いし、会計年度もそうだ。長期修繕計画もそうだし・・・。
何となく気になるが、これは、ほかに方法がないのだから仕方がない。そもそも管理組合がいかに大事だと力説してみたところで、実際には、そのマンションに縁あっていっしょに住み始めるようになったばかりの初対面同士が管理組合のメンバーなのだ。昨日まではまったく別々に暮らしていて顔を見たこともなければ名前を聞いたこともなかった間柄である。それほど接点がなかった人間同士が、法律の想定する管理組合活動をすぐ始められるわけがない。だからこそ、竣工当初の段階で、販売会社のお膳立てが形だけでもできていなければ、ほとんど動きが取れなくなる。
売主が管理組合のメンバーのままでは本来の運営ができない
売り手が用意したお膳立てに乗る形で管理組合が動き始めるのだから、どうしてもうまくいかない点が出てくる可能性があるのは否定できない。管理規約も改正した方がいい場合がある。管理組合組織の形もそうだし、長期修繕計画もそうだし・・・。
というわけで、大抵のマンションでは全戸が揃って管理組合が始動して数年たつと軌道修正の動きが始まる。こういう経過で、管理組合という組織のイメージが少しずつ整っていくことになる。
売れ残りがあって全戸完売に至っていないマンションでは、当然そのスタートが遅れることになる。遅れている間にもいろいろな問題が起こらないとはいえない。月日がたてば、建物の劣化も進むだろう。
管理組合スタートを待たないまま、問題が次々に起こらないとはいえない。この中途半端な状態の管理組合の実情は、いったい、どうなっているのだろうか。前記の例の場合なら、その中途半端状態がもう1年以上続いていることになる。
でも、こういう状態の管理組合のことを考えた主張に今まであったことがない、議論が行われたと聞いたためしもない。いいのだろうか、これで。問題はないのだろうか、これで。
