村井忠夫のマンション管理ブログ

村井忠夫のマンション管理ブログ
【44年の実感で「マンションの管理」を考える 26】「相談」という名の情報が理解されていない不安はマンションでも例外ではない?

「相談」の本質は情報。道に迷った人に「行先を教える」程度の軽いイメージで考えるとこの言葉の重さが見えなくなる

 政治家や官僚が何かに対応しようとすると、その構想のどこかに必ず「相談」という言葉が出てくる。

 「相談」という言葉は、ほとんど説明抜きで使われることが普通だ。何しろ相談に乗れる人間さえ揃えれば、そんなに予算や費用をかけなくても対応できるのだから、どんなことに対応するときも簡単に具体化できる。

 「相談」は実現しやすくて誰にもわかりやすいところに最大のメリットがある。

 「相談」がそれほど何かにつけて当てにされるのは、「相談」に即効性のある情報提供という意味があるからだ。目前の問題にすぐ答えられるという期待がスピーディで有効な情報としての価値を生むのであって、「すぐわかる」情報として役立たなかったら「相談」はたちまち出番を失うことになる。

 こういう事情があるから、現場を熟知していることが前提になる「相談」は、エリートにはとても務まらない。理屈通りに進まない現実があるからこそ「相談」が頼りにされるのだ。

 こう考えると、「相談」という言葉の意味の見え方が前提次第でかなり違ってくることになる。

 ふつう「相談」は「わからない人に教えてあげる」という程度の単純きわまるイメージで使われることが多い。難しいことがあったら「わかっている人」に聞けばいいというのが「相談」なのだから。

 そんなイメージは行政の仕組みでも変わらないように見える。「相談」という言葉は「よく知っている人が必ずどこかにいるはずだ」という考え方が説明不要の感じで前提となっているわけだ。行政の仕組みや法律を考えると、そこがよくわかる。

 「マンション管理士」について定義したマンション管理適正化法の「・・・管理組合・・・等の相談に応じ」という言い方などもその典型例だろう。

 そうなれば、「相談」という言葉の意味をわざわざ改めて考えてみたりすることもない。なんでまた、そんなわかりきったことを・・ということになる。

「相談」という言葉では手に負えない重さのあることも・・。「相談」で見つからない答えをどこで探せばいいのか?

 でも、これは「相談」が《教える》という何でもない軽い意味に使われている場合のことだ。《聞かれたこと》がそんなに軽くなかったら、《教える》とか《答える》ことは途端に重みを増して手に負えなくなってくる。

 法律相談とか結婚相談などという言葉の存在が、その証拠ではないか。

 「相談」が無造作な軽い意味でやり取りされるのは、《聞かれること》も《教えること》も難しさのない軽い話だけに限られるのだ。

 こう考えていくと、手のつけようがないほど難しくはないが、確かめるのも面倒くさくいので聞いた方が手っ取り早いようなことほど、実は相談向きなのだということがわかってくる。一見して難しそうに見えても、それをいとわず答えの見つけ方を心得ている人があまり相談したりしないことを考えるとそこがよくわかる。

 あらためて確信するのだが、何となく無造作に使われる「相談」という言葉は《答えの見つからない問題などないはずだ》という考え方を前提としていると実感する。

 《どうしたらいいかわからなくて途方に暮れる難しい問題にぶつかっても、必ずその答えはどこかに存在している》ということになるわけだ。

 何と楽天的で自信過剰な、何と能天気な・・・。
                   ☆
 60年以上も昔、現在もまだ続く住宅と関わりのある人生をスタートしたのは、発足してやっと5年目の住宅金融公庫だった。そのとき何でも屋の感じで担当させられた仕事の一つに、相談への対応があった。

 「もはや戦後ではない」とこの頃どこかの偉い人が言っているらしいことは承知していたが、住宅に関する限り、まだまだ不足という圧倒的な言葉の生々しさの方が切実だった。相談にやってきた目の前の人と向かい合う自分とのやり取りがほとんど同じ言葉でできたのだから、ある意味で、相談者と相談対応担当者との感覚は同じだったといえる。

 このとき、「相談」という言葉を使う場面で「答えが見つからない問題がどれほど多いか」という苦しさを思い知った。どう答えればいいか見当がつかなくて「相談」という言葉を気軽に使えなくなったのは、その実感があったからである。

 そのとき以来、この経験が「相談」という言葉では答えが見つからない問題がどれほど多いかという感覚がこの言葉の使い方を用心深くさせてきた。

マンション管理では答えが見つからない問題が増え続けていることを忘れると「相談」は途端に現実離れする!

 この実感は、住宅について書いたり話したりする時にもう無意識のうちに習性化している。本やセミナーの話などでは答えが見つからないという状況の人ほど、ほかとは違う状況に直面している。だから、答えもその状況に中にあるはずだ。となれば、まず持ち込まれた問題に固有の状況をできる限り確かめなければならない。

 マンションをめぐる相談では、この実感がとりわけ強い。だから、相談者の住むところは、どこの、どんなマンションなのか、そのマンションに住んでいるのか、これから買うのか、もう住んでいるなら居住歴はどのくらいかなどということを、いちいち確かめる。そうしたことを確かめていくうちに、相手の方も《いま自分が答えを探している問題は何なのか》を再確認することになる。

 この過程に時間をかけながら問答を重ねていくうちに本当の答えは相談者自身が当事者として探すしかないことに気づくこともある。
                   ☆
 相談という言葉の奥行きの深さが、こういうときによくわかる。それは、相談に来た人だけがわかるのではなくて、相談に乗ろうとしているこちらにもまったく同じ感じのわかり方なのだ。相談は聞く方と答える方の共同作業とも言えるだろう。

 この実感は、現場感覚と裏表である。マンションの場合も、まったく同じだ。

 法律ではなくて、その法律の言葉を自分の口で語れる人間の感覚で決まる。その感覚は、自分のマンションで顔と名前の一致する人の数が多いほど確かになる。

| muraitadao | コラム | 04:47 | comments(0) | trackbacks(0) |
【44年の実感で「マンションの管理」を考える 26】マンションの管理を考え続けながら新聞とテレビにつきあってきた歳月の実感

自治会には入らないと豪語していた記者は言った。「そんなのに入って何のメリットがあるの」と

 先月読んだ「新聞社崩壊」(畑尾一知著/新潮社発行/2018年2月刊)という新書で次のような一節を目にした。今さら驚きもしなかったが、じわじわと浮かんできた嫌な感じがいつまでも頭の後ろ側にこびりついて離れず、さっぱりしない。

 気になるその部分には、こう書かれている。

《・・・筆者の知るある記者は、地域の自治会には絶対に入らないと豪語していた。「そんなのに入って何のメリットがあるの」と歯牙にもかけない風である。・・・》

 この後には次のような記述が続く。

《さらに「老人ホームで嫌われるのは、元記者と元学者」ということも聞いたことがある。理由は、似たようなものだろう。》

 これ以上の引用は、やめる。あえて一部分を引用するのは、マンションに住んでメディアのことを長年ずっと考え続けてきた実感に通じるところがあるからだ。 
                   ☆
 今も住んでいるマンションが竣工したのは、「広辞苑」が「マンション」という言葉をやっと掲載してから5年が過ぎたばかりのころだった。それも《(邸宅の意) ホテル風の高級アパートの称。》という珍妙無類の説明だった時代である。マンションはまだまだ新しい存在だった。

 そんな新しさに目を向けた新聞社や放送局の人たちが、このマンションには何人も住んでいた。親しくなって訪問しあった機会のある人もいた。

 でも、そうしたメディア系の人のほとんどは、管理組合なんて・・・という感じだった。ごくわずかな人が順番制の当番年に管理組合の役目を引き受けてくれることもあったが、普通そんなことは滅多になかった。

 冒頭に引用した個所は、そんなことをあらためて思い出させたのだ。

取材を受ける都度それとなく気をつける習慣ができた。取材で正確に説明しないとどんな記事を書かれるかわからないことが多かったから

 40年以上も住んできたから、取材に応じた経験もたびたびだった。

 その経験を通じて、《取材する当の記者本人が実は自分の取材している問題についてあまりよく知らないらしい》ことがわかってきた。取材される立場には《いま聞かれていること》についての聞き方や言葉遣いで、眼前の取材記者がその問題をどのくらい理解しているかが自然とわかってくることがよくわかった。

 ただし、取材のテーマはいつも違っていた。40年ぐらい前までは住宅不足→住宅資金→住宅イメージといった大まかなところだったが、マンションが公的融資対象となった1970年代に入ると取材されることが一変した。

 この時期は、いつのまにか「住宅評論家」という名をつけられてしまった時代でもあった。取材のテーマは金利の仕組み→住宅と将来計画→住宅入手計画となり、このプロセスに「マンションか、一戸建て住宅か」「新築か中古か」という選択肢の考え方がいつも重なっていった。
                   ☆
 マンションと縁ができる20年近く前の1955年(昭和30年)に、私は住宅金融公庫で住宅と関わる歳月をスタートした。住宅ローンという言葉が生まれたのはそれからずいぶん後だったが、リクルートの「週刊 住宅情報」の登場など住宅ジャーナリズムの勃興期でもあったから、新聞や雑誌、テレビなどの取材が年を追って多くなっていった。

 反対に、このころ全盛期だった霞が関の天下り役人たちがメデイアの取材をひどく嫌がって逃げ回り、いつも取材対応を押しつけてきたという事情もあった。

 そんな状況で取材の相手を務めて続けているうちに、いくつかのことに気づいた。

たまにマンションのことを思い出しながら書かれた記事でも間違いがあると影響は小さくない。不正確な情報は存在自体が害となる

 それは、マンションを含む住宅については、専門社でない限り、どの新聞社でも放送局でも継続して担当する部門がないことだった。企業レベルの視点で考えれば仕方のないことだったかもしれないと今では思うが、当時は、いつも飽き足りなさを我慢する方が多かった。

 いずれにせよ、名刺で記者の所属先を見ても全国紙ではいつも家庭部とか生活部、せいぜい文化部などが普通だった。

 昭和50年代に入ってアメリカの経済政策に触発された福田内閣が、住宅融資テコ入れによる内需拡大を経済政策の柱とし始めた時代を迎えた時てさえも、一般紙誌で住宅を専門的に取り組む記者はいなかった。「マイホーム」という言葉が流行語まがいにもてはやされた時代だったが・・・。

 わずかな例外の一人が、当時、読売新聞にいた本吉庸浩さんだった。のちに日本不動産ジャーナリスト会議の2代目・代表幹事になった本吉さんに誘われて日本不動産ジャーナリスト会議に入ったのが、いま思えばこのブログの遠景になっている。
                   ☆
 それはさておき、そんな経験を重ねながら気づいたのは、取材に来た記者の質問を聞くたびに、いつも住宅について肝心のことがあまりわかっていない印象が強かった点だ。正直に言えば住宅については素人だと気づいても相手のプライドに気を使いながら、説明するときの言葉の意味をそれとなくきちんと解らせる用心深さがいつのまにか取材時の心得として習慣化するようになった。

 そうでないと、後から記事を読んで《え?こんなことを・・》と気がついて驚くことが何度もあったからである。

 30年近く前に社会問題化していた住宅ローン返済破たんの取材に来たある全国放送局の記者から、開口一番「住宅ローンを返せなくて首をくくった人の話をご存じだったら、ぜひ聞きたいんですが…」といきなり切り出されて肝をつぶした時の経験が発端だった。

 マンション管理適正化法ができた直後のちょっとしたマンション管理ブームだったころ、ある人気テレビ番組のキー局が当時マンション管理センターにいた私に電話で「大規模修繕工事のことをざっと簡単に聞かせてください」と言ってきたことがある。あまりにもあっけらかんとした能天気で無造作な質問に呆れ果てて「そんなこと電話で簡単に話せるわけないでしょ?時間のある時にこちらへいらっしゃい」と答えた。

 その後、この局からは音沙汰なしでこの企画はいったいどうなったのかと思っていたら、間もなくその人気番組のウソやねつ造が問題となり、とうとう番組そのものが打ち切りになってしまった。

 こんな経験を重ねてきてわかったことは、専門社を除くと、大半の新聞やテレビでは「住宅そのものをトータルな視点で継続して取り組む組織がない」ために住宅に向ける関心がいつも大ざっぱで、せいぜい風物詩レベルの軽いものになってしまっているという実感だった。情報発信者の問題意識も認識レベルも素人並みだったのだから、マンションのこととなれば、言わずもがなである。

 そうしたもどかしい実感が多かったため、いつの時期からか、取材に対応するときは、まず開口一番[あなたはどんなところにお住まいなんですか?一戸建て?それともマンション?]と聞いてから話を始めることが多くなった気がする。

 とはいえ、相手のプライドは考えなければならない。そこに気をつけて話さないと自分の思い込みで書かれる記事がどんなものになるかわからない。

 大抵の場合、取材記者がマンションに向ける関心は、新築マンションがどのくらい売れたかという市況中心の流通面に限られがちだった。管理などとなれば、もうまるで違う。

 「マンションは管理を買え」などという出どころも意味もあいまいで怪しげな言葉だけは知っているが、その管理の実情を承知している人はめったにいない。長寿命のマンションが時間の経過によってどう変貌していくかという管理の基本認識がマンションの居住性理解の鍵になることをそれとなく気づかせながら、具体的な管理組合の実情をめぐる話を進めていく展開になるのが普通だった。
                   ☆
 こうなると、マンションの管理には特有の語りにくさと書きにくさが生まれることになる。背景には、記事を書く方にも読む方にも共通するマンション管理への関心の薄さがあったことは否定できない。さらに、その奥に、一戸建て感覚でマンションに住むという居住感覚のギャップがあるという疑問が浮かび上がってくる。
                   ☆
 冒頭に書いたような「そんなのに入って何のメリットがあるの」という記者の言葉から浮かび上がる風景の実感は、今もなお荒涼としたままだ。

| muraitadao | コラム | 11:59 | comments(0) | trackbacks(0) |
【44年の実感で「マンションの管理」を考える 25】「専有部分」は「共用部分」のオマケではないが、いま管理組合の視野に十分な位置を占めているのだろうか

マンション管理の仕組みで共用部分と専有部分が常にセットになっている理由は何か

 マンションが長寿命の建物であることぐらいは、誰でも知っている。だから、どんなマンションも壊される日が来るまで、何十年過ぎようと建てられた場所に劣化を重ねながら黙々と建ち続ける。

 長い年数に渡ってマンションがどういう経過をたどるのかも、およそのことなら今ではみんな知っている。10年経ったら、どこの様子がどう変わり、20年目でどんな変化が起こり、30年目には・・・といったことも、大抵の人がおよそのことを承知している。

 だから、マンション維持管理の中心となる建物劣化の予測の必要性は大抵の人の納得を得られることになる。長期修繕計画とか修繕積立金、一定期間ごとの大規模修繕工事なども、すべてこうした考え方が前提になっている。この考え方はマンション管理の中心的な位置を占めてきたし、その具体的な実現は管理組合の存在によって支えられる。

 今までもそうだったし、これからもそうだ。
                   ☆
 でも、この発想を管理組合の実情に照らし合わせると、何か足りないところがあるのではないか。

 それは、この考え方では感覚的なイメージが共用部分中心になっていて、専有部分については実感から考えてあまり明確に想定されていないように感じられるからだ。

 わかりきったことだが、分譲マンションのスペースは共用部分だけではない。すべての人は専有部分を買って区分所有者になる。共用部分は確かに存在するが、それはまず[専有部分がある]からだ。多額の金を投じて買う専有部分があるからこそ、商品としての分譲マンションが成り立ち、その中に「専有部分ではないところが共用部分」という名前で生まれるのだ。

でも共用部分と専有部分は持ち方の区別でしかない。建物の一体性という共通の基本条件を考えると切り離しようがないのだから

 だが、専有部分はそれだけで存在できるものではない。専有部分はそれ自体で単独に成り立つものではなく、一つの建物の中でつねに共用部分とつながって切り離せない形で存在しているからだ。

 専有部分とか共用部分という区別は「持ち主が誰か」という点からだけでとらえた権利的な区分に過ぎない。この区分以前の段階で、まず同一建物スペース利用の当事者としての共通関係が専有部分と共用部分の間にあるのだ。

 維持管理について、専有部分は区分所有者の個人レベルで、共用部分は管理組合の組織レベルで、それぞれに進めるという役割分担的な考え方もこうした状況が前提になっている。

 背景には、同じマンション全体の維持管理という役割分担に先立つ共通条件がある。各戸玄関ドアの内側の個人レベルの管理も、玄関エントランスやエレベーターなどを手がける組織レベルの管理と裏表になって支えあうからこそ、マンションの住みよさが確保されるのだ。

 いちいち言うこともないが、この考え方がマンション管理の仕組みの根っこにあるはずだ。共用部分あっての専有部分と、専有部分あっての共用部分とが一体の建物の中に共存するという考え方が管理組合という組織の存在理由となっている。

 ・・・などということを、今さら大まじめに並べたてることはない。今どき、そんなことは誰だって百も承知のはずだから。
                   ☆
 そう思ってきたのだが、あれっ・・・と思うことが時々ある。

 管理組合は自分の住戸の価値保全だけ考えていればいい、共用部分のことはすべて管理会社に任せておけばいいんだから・・などとこの前から見かけるようになった人がいるのを知ってやれやれと思ったからだ。

でも、共用部分が大事だといくら力説しても具体的にどこまで説明できるのか。管理規約末尾の別表第2だけで本当に大丈夫?

 昔から、そういうタイプの人は、いつも、いた。だが、時々だった。

 この頃は、違う。何しろ、週刊朝日までが、巻頭特集に堂々と「マンション富豪になる」などと見出しをつける時代なのだから。

 こうなると、マンションには専有部分と共用部分がある、などという理屈は棚に上げて、自分の住むマンションのどこととどこが共用部分なのかというリアルな事実確認を多くの人が具体的に確かめてみる必要性がかつてないほど大きいのではないか。

 たぶん大抵の人は、いざとなるとあやふやだろう。

 そう断言できる理由がある。

 管理規約に出てくる共用部分が実にあいまいで、具体的な手掛かりにはほど遠い書き方になっているからだ。

 このもどかしさをさかのぼって考えていくと、標準管理規約の大まかな定め方が浮かび上がってくる。

 標準管理規約(単棟型)の定め方を見ると、そこが、よくわかる。

 まず第8条に(共用部分の範囲)についての1行があり、それに対応するものが末尾の別表第2「共用部分の範囲」として示されている。別表とあるが、表ではない。単なる言葉の列記であって、「1 エントランスホール、廊下・・・/2 エレベーター設備、電気設備、給水設備・・・/3 管理事務室,管理用倉庫、清掃員控室・・」などが並んでいるだけだ。

 これ以外には、何もない。
                   ☆
 私のマンションの管理規約も似たような形になっているから、11階建て4棟600戸という大規模マンションで具体的な共用部分がどことどこなのかという点が管理規約では今もわからない。
                   ☆
 共用部分が具体的にどこをさすのかについての管理規約の見直しや議論があいまいなまま、もう何十年もにわたって放置され続けているような気がしてならない。

 共用部分は専有部分のオマケではないのだから。

| muraitadao | コラム | 12:07 | comments(0) | trackbacks(0) |
【44年の実感で「マンションの管理」を考える 24】「高齢者」。誰もが使うこの言葉、本当の意味はちゃんとわかっているのか

65歳以上なら誰でもみんなひとくくりに「高齢者」だが・・・

 同じマンションに竣工した時から住んでいる人は、ほかにも少なからずいる。建物が経過してから40年あまりの歳月は、その人たちにも様々な変貌をもたらした。

 あと4か月で87歳になる私と似たような人生経験を重ねてきた人の場合は、長年の間に自然と顔見知りになった人たちが多い。時たま、そんな人たちに玄関で出会ったり、マンション前のバス停で一緒になったり、時としては病院の待合室で顔を合わせたりすることもある。

 何度も関わってきた大規模修繕工事で何かと気さくに教えてくれた人も結構いて、こちらの方にはマンションの老人会でいつも顔を合わせる。

 管理組合が取り寄せている市の住民基本台帳人口統計によると、いま600戸の居住者1200人余りのうち、65歳以上の人の比率は4割を超える。内訳を見ると、74歳以下の前期高齢者が全居住者の2割。ついでいうと、最高年齢は男性が98歳、女性は103歳。

 65歳という年齢で「高齢者」を考える限り、さまざまに人間像の異なる状況がマンションで展開していることになる。考え方や話し方の違いから始まって、生活感覚も経済事情も人の数だけ違う状態を確かめる機会がないまま同じ生活条件を共有しながら暮らしているともいえる。


でも「高齢者」って実は複雑。高齢になるまでの歳月がまったく違うのだから・・・

 だが、正直に言うと、「高齢者」の実像は到底こんな言い方でおさまるほど簡単ではない。65歳という年齢だけで区切ってしまう「高齢者」の考え方では、年齢以外の側面が何ひとつわからないからだ。

 事実、国語辞典などで「高齢者」をどう説明しているかを確かめると、かなり用心した書き方になっている。例えば、最近で出たばかりの「広辞苑」第7版は《年齢の高い人。WHOの定義では65歳以上の者。老人とは異なり、年齢のみに着目した呼称》というだけの説明だ。

 うーん、確かにそうだけれど、何だか、これじゃねぇ・・という感じがする。いつもテレビのニュースで見かける政治家にギャングスタイルでさも、これ見よがしの若作りの人物がいるが、あれで、実はもう喜寿だったっけ・・・などと余計な連想まで浮かんでくる。

 ま、どうでもいいけど。
                   ☆
 いずれにしても、いま使われている意味での「高齢者」という言葉でわかることは《その人が生きてきた歳月が65年になる》ということだけでしかない。数字の意味だけが中心の説明だから、それまでの年数の間、どこで、どう過ごしてきたかという、その人固有の事情は本当に何も分からない。その分からなさは、今は「個人情報」というベールに覆われているから、昔よりも徹底しているような気もする。

 実感でいうと、いま目の前にいる高齢者でわかることは、古い付き合いの人でない限り、住戸番号と名前ぐらいしかない。同じマンションに住む人間同士なのだから、もっとよくお互いに知り合おうよ・・・と思うのだが、実際にはそう簡単ではない。こちらでいくらそう考えても、向こうがそう考えるとは限らないからだ。

 もしかすると、この感じは年齢の差を超えて多くの人に当てはまりそうな傾向だから、高齢者に限ったことではないかもしれない。

 そうだとすると、お互いにわかっていることが名前ぐらいしかない状態はマンションのような超近接居住構造の場所では、やはり何かにつけて気になる。場合によっては「気になる」程度を超える不安が生まれることだってあるだろう。
                   ☆
 高齢者の場合、いま目の前に見えているのは、実は高齢になるまでの間に過ごしてきた歳月の結果が語る表面上の様相だけである。少し話してみて、何となく言葉の端々に独特の感じが浮かんでくるので遠慮気味に聞いてみると、現役時代はどこだかの先生だったとか、○○銀行だったとかいうことがわかって、あ、なるほどね・・と得心がいくことも多い。そうなれば、こちらもそれなりに今までよりちょっとあけすけな話をする展開にもなる。

 しかし、そうならないことも、実は結構、多い。とりわけ高齢者の場合は現役時代に染みついた習性があるから、できる限り不要な接触を避けたいという感じが浮かぶ人もいる。何を言われようと黙ったままで、いわゆる「上から目線」的な取っ付きにくい感じが漂う人も少なくはない。
                  ☆
 私のマンションは古いから、エレベーターンの速度がとても遅い。住んでいる11階から1階に着くまで50秒ぐらいかかる。1分足らずの短い時間だが、途中から乗ってきた人と狭い空間の中で押し黙ったままの状態は気詰まりで嫌なので、できるだけ言葉をかけるようにしている。「今朝は寒かったねぇ」とか、どうでもいいようなことばかりなのだが、大抵の人は何か言葉を返してくれるから、それがきっかけで次に会った時には今までより自然な会話ができるようになる。

 ところが、高齢者では、ここが違う。ムスッと黙ったまま黙殺状態の人もいる。

 高齢者特有の個人差が、こういう形で生まれる。

 高齢者の実像は、その人が64歳までに過ごしてきた歳月が今の姿に凝縮されていて、その大部分はちょっと見ただけではなかなか表からは見えにくいのだ。

 でも、考えてみれば当たり前だろう。性格や環境など持って生まれた違いに重なった長年の生き方を、そんな簡単に語り尽せるものではないのだから。《どこで生まれて、どこで何をしてきたのか》という長い年月の物語を誰かに語るには、多くの言葉と長い時間が要るのだから。


「65歳以上らしい」ことだけで何もわからない人が壁を隔てた近くにいる状態のマンションでは・・

 超至近距離で生活条件を共有するマンションでは、共有関係に問題なく相互の住みよさを確保するために管理組合組織が必要になる。

 だが、《区分所有者という権利の持ち主団体》という点だけに注目するのではなくて、《自分の持つマンションに住む生活者の団体》という視点が絶対的に必要となる。

 だが、組織の実際はメンバー次第で決まる。管理組合という組織の実像がマンションごとの居住実態で決まらざるをえない事情がこうして生まれる。

 どんなマンションの管理組合でも、住む人たちの個人差の集積によって物件ごとに固有の居住実感の差が生まれ、それが管理組合の空気を決める。
                   ☆
 高齢化社会などという言葉を誰も思い浮かべなかった時代にできたマンションのイメージ、管理組合の組織像、マンション管理の基本原則が今なお続いていることを考えると、もうそろそろこの点に気づくべきではないのかを痛感する。

 高齢者、高齢者という割には、肝心のことが織り込まれていないままの仕組みに再点検の時期が来ているではないか。

 44年住み続けてきたマンションで、建物と同じ齢を重ねてきた実感がそう思わせる。

| muraitadao | コラム | 09:00 | comments(0) | trackbacks(0) |
【44年の実感で「マンションの管理」を考える 23】お住まいのマンションをお好きですか?:管理最大の鍵は住む所への愛着ではないか

何年かたったらいずれ引っ越すつもりの持ち主にとって管理組合は無縁無関心の存在?

 3度目の大規模修繕工事をすませた時、今までと違う感想が頭に浮かんだ。

 それは《自分が住んでいるこのマンションが好きかどうか》という言い方でしか書きようがない実感である。

 大規模修繕工事は何回やっても厄介な大仕事だ。だが、それを承知の上で、あえて取り組むのはいったい何のためなのか。

 わかりきったことだが、いまのマンションの住み良さが少しでも長く続くようにしたいからだ。

 改めて言うのも気がひけることだが、自分一人だけでそう考えても実現する話ではない。住み良さが一日でも長続きするように・・・などといくら思っても、壁一枚隔てた向こう側に全然そう思わない人が住んでいたら、もう話が変わってくる。

 マンションは「隣人を選べない住まい」なのだから。

 壁や床を隔てただけの超至近距離に隣り合って住む人がどんな人であろうと何を考えていようと基本的には無関係だが、集合住宅特有の構造条件があるから生活面でお互いに一定の影響を及ぼしあわざるを得ない絶対的な状況がある。

 隣の住人が天使であろうと悪魔であろうと、間違いなくそうなる。

 もし隣が空き家化していても、抽象的で観念的な権利の存在が公認されている限り《どこかヨソに住んでいる会ったこともない人》の存在に影響されることになる。

 こう考えると、管理組合がマンション管理の当事者だという理屈には《理事長の○○さんや区分所有者の□□さん》という固有名詞を当てはめて考えないとリアルなイメージが浮かばない虚しさが漂ってくる。

 この点に気づかないと、大規模修繕工事は間違いなくやりにくくなる。

 30年以上昔に気づいたこの実感は10年ちょっと前の2回目の大規模修繕工事でも同じだったし、最近の3度目の大規模修繕工事でも全く変わらなかった。

どこの誰にでも通用する言葉で大規模修繕工事を説明すると何パーセントかの「語り尽せない感じ」が最後に残る・・・

 ○○さんと□□さんは違う。●●さんと■■さんも、また違う。

 人の違いは、考え方や意見の違いでもある。

 管理組合は、何かにつけてこの事情に直面する世界だ。

 3回にわたり関わってきた大規模修繕工事は、この実感を確かめる機会でもあった。《600戸のマンションには600通りの考え方や意見の違いがある》ことを、大規模修繕工事の話が始まって、工事が進み完了するまでの間はいつも再確認しながら「こういうことがあれば○○さんはこういうだろう・・」と思う日々でもあった。

 改めて考えると、大規模修繕工事には制度や仕組みを話す時の言葉では語り尽くせない固有の感じが必ずあった。それは、ほんとうに、もう何パーセントかしかない僅かなものだったが。これは、いったい何だろう・・・。
                   ☆
 たぶん、それは自分の住んできたマンションへのこだわりだろう。このマンションで過ごしてきた年月へのこだわりでもあっただろう。

 さらに言えば、このマンションで起こったこと、ぶつかった事実にいっしょに向き合ってきた人と一緒に過ごした年月へのこだわりだろう。
                   ☆
 なぜ、そういうことが言えるのか。このマンションが好きだからだ。

マンションへの愛着は住んできた年数がもたらしてくれた実感!「10年で買い替えなさい」などという本の信奉者は管理組合のお荷物?

 年数がたてばどうなるか。マンションに住み続けてきた年月は、歳月の経過がマンションとわが身にもたらしたものを確かめ続ける日々だった。

 この実感があるから、マンション管理の本質は年数経過への対応であることを確信できるようになった。経過した年数に対応した変化がホテルと違うマンションとそこで生活する人間にどんな変化をもたらし、どんな対応が必要かを教えてくれた。

 権利と利殖中心で居住性を二の次にする感覚でマンションを考えると、どんなことが起こるかも教えてくれた。マンションは長く住む場所であり、マンション管理は経過する時間に対応しながら住み続ける知恵であることを知った。

 この実感は、自分の住むマンションが好きで、愛着があり、こだわりつづけてきたからこそだからと知った。
                   ☆
 東日本大震災の翌年に「マンションは10年で買い替えなさい」という書名の本が出た。(沖 有人著/朝日新聞出版・2012年12月刊/朝日新書/834円)

 発行当時、いくら何でもここまであからさまな書名はないだろうと思った。見識の高さを自他共に許す朝日新聞系列の出版物とは、とても思えない利殖感覚まる出しの本だった。

 でも、この本はそれなりによく売れたらしい。

 エゴイストの計算感覚むき出しのこんな書名の本を真に受ける人が、それなりに多いらしいと思った。長く住み続けることを第一的に考えている人間には容認し難い気がした。

 で、このブログで、この本のことを書いた。2013年5月15日「10年でマンション買い替えを奨める説をどう考えたらいい?」

 ちょうど5年前の今ごろだ。
                   ☆
 いま読み返しても、このブログを書いた時と考え方は全く変わらない。

 むしろ、この5年間のマンションをめぐる議論レベルの現状にため息が出る思いがする。

 気がつくべき立場の人が、なぜ気づかなかったのか。気づいても黙っていたのか。それとも、大半の人は、全く気がつかなかったのか。

 まさか・・・。
                   ☆
 5月22日の日経朝刊は「東京は持続可能か」と題した「複眼」というオピニオンページに、東洋大学教授の野澤千絵さんの『「老い」深刻、住宅増止めよ』という一文を掲載した。タイトルではわからないが、高経年マンションの問題を語る内容である。

 いまも、まだ5年前とまったく同じままの論調が相も変わらず続いている気がする。

| muraitadao | コラム | 10:47 | comments(0) | trackbacks(0) |
【44年の実感で「マンションの管理」を考える 22】大規模修繕工事調査の新聞記事を読んだ複雑にして屈折した感想

大規模修繕工事費が割高だから注意・・・という見出しの朝日新聞記事はいったい何を伝えたかったのか・・・

 5月12日(土)の朝日新聞朝刊一面のトップに出た記事の見出し。『マンション修繕 割高に注意/75万〜100万円 最多31%/国交省調査』。

 朝刊の一面トップ記事にしては、短くて簡単な記事だった。前文が6行、本文は2段でほぼ全50行。グラフも写真も全くない。記事だけ。

 34面にも次のような関連記事が出ていた。

 『修繕過大見積もり横行/マンション工事 コンサル、見積もり求め』

 こちらは4段で、全文ほぼ90行。別枠に「大規模修繕工事に関する相談窓口」が簡単な形で出ているが、一面同様、こちらもグラフや写真は全くない。

 記事の内容は国交省が発表した大規模修繕工事の実態調査の紹介だが、めったにメデイアが目を向けないマンションの、それも大規模修繕工事の関連情報をわざわざ大きく報じた意味がよくわからない。

 朝日以外の新聞が伝えたのかどうかを見れば何かわかるかもしれないとネットで探してみたが、探し方がわるかったとみえてまったくわからなかった。

 テレビの取り上げ方もわからない。NHKのニュースはいつも気をつけて見ているつもりだが、この調査のニュースはなかったような気がする。
                   ☆
 新聞やテレビのニュースがマンションのことを伝える機会自体がめったにないし、たまに流れるニュースも超高層マンションの売れ方のような市場動向が中心で、売れたあとの管理面の実情が伝えられることはもう滅多にない。まして「マンション修繕」などという字が朝刊一面のトップに出るなどとは夢にも考えたことがなかった。だから、正直、びっくりした。

 でも、読んでみて、いたく失望した。

 単純に国交省の調査結果を紹介するだけの記事だとしても、調査の内容を知る手掛かりとなるグラフや表が全然ない。この調査を大きく取り上げた意味が記事の文章だけではわからない。それほど長くもない記事の文末には「管理組合自ら監視を」という見出しで「住宅問題に詳しい・・・」何とかいう弁護士の話が添えられているが、この弁護士の話が記事の伝える内容とどう関連するのかもよくわからない。

国交省発表の調査本文を見てよくわかった。調査をした国交省やその結果を伝える朝日の認識レベルが・・・

 何回読んでもわからないことだらけでどうにも落ち着かないので、国交省のサイトからプレスシートを探し出した。それでやっと調査本文を見つけて、どうにか、このニュースの本質がわかった。

 記事が取り上げた調査は「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」という国交省の調査で、大規模修繕工事の注文を受けた受注者側に工事金額、工事内容などを尋ねた結果をまとめたものである。大規模修繕工事は管理組合が発注するのだが、その意味で唯一の当事者である管理組合がまったく調査の対象となっていない。

 「アンケート調査の概要」には「・・・大規模修繕工事に関する設計コンサルタント業務の実績を有する企業」が調査対象だと書かれている。2352社に配布したアンケートを134社から回収したとあるから、回答率は5.7%ということになるのだろうか。
                   ☆
 それだけのことがわかって、あらためていくつかの感想が浮かんだ。

 まず、第一は、今や600万戸をはるかに超えるマンションが維持管理面で最大の課題となるのが大規模修繕工事だと昔から言葉だけは何度も語られてきたのに、やっと実現した実態調査がこの程度の調査内容だったかという失望である。

 何よりも、大規模修繕工事に直面して苦しむ管理組合の実情がまったく調査対象となっていない。管理組合にとって、大規模修繕工事は計画立案から総会可決までの長い長い過程が大変なのに・・・。

 第二は、そうした基本的な点についての視点をまったく欠いたまま中途半端に記事化した朝日新聞への失望だ。いったい何に着目してどういうことを伝えようとしたのか全くわからない。

 のみならず、記事の伝え方を見ると、伝えようとしている記者が大規模修繕工事について基本的な理解が十分でないのではないかとさえ感じる。よくわからないまま投げ込み資料だけで記事を書いた記者はさぞ苦労したことだろう。

 そして、第三。こんな中途半端な形で流れる情報が、ただでさえ無関心で放置状態のままストック戸数だけ増えていくマンションの林立状態にもたらす意味の不安だ。

 新規物件が大規模化・超高層化しながら都心に集中していく一方で、小規模・低層の老朽化したマンションが建ち並びながらストック戸数が600万戸をはるかに超えるという不安である。

法律論第一で明け暮れてきたマンション管理の議論の現状をこれからどうするのか。行政は、メデイアは、学界は、業界は、そして居住者は・・・

 もう何十年も繰り返してきた感想をまたしても繰り返すことになるのだろうか。

 時間が経てば、何でも古くなるというわかりきったことがマンションでも例外でないことに誰もが気づいていながら、いまだにマンションを区分所有するという権利の有無だけを過大視して維持管理を考える発想を一体いつまで続けるのか。

 マンションは《住む》ための建造物であり、《持つ》ことだけでは居住のための建築物である本来の機能を確保する維持管理ができないということが、いつになったら公認されるのか。

 マンションについて法律の視点は欠かせないが、それは個人レベルの一戸建て住宅をとらえる感覚の延長上ではなく、もっと集合住宅独自の発想に基づくものであるべきではないのか。

 維持管理の唯一の当事者となる管理組合を権利者集団としてみるだけで生活者集団としてとらえる感覚が、いつになったら公式に成立するのか。
                   ☆
 築後45年目を迎えた600戸のマンションに住み続けて、3回目の大規模修繕工事がわってまだ数か月。

 今さら、こんな感慨をブログに書くことになろうとは思わなかった。
                   ☆
 何だかむなしくなった。

| muraitadao | コラム | 10:55 | comments(0) | trackbacks(0) |
【44年の実感で「マンションの管理」を考える 21】昨日までの過去が誰にもわからない状態で今日のマンションを管理できるのか

竣工以来住み続けてきたマンションへの追憶が古い記録資料をどうしても捨てさせない。このこだわりの正体はいったい・・・

 いま悩んでいる問題がある。

 80歳代後半も残り少ない自分の状況を考えて、しばらく前から時間をかけながら雑多な資料などを整理し続けている。生来のこだわり症のおかげで、自分が関わってきたことについての記録やメモがたまりにたまっているが、このまま残し続けても意味がなくなるのは間違いないという自覚は年ごとに強くなる。

 だが、いつまで経っても手をつけられなくて、今も残っているものがある。

 竣工したばかりのマンションに住み始めたころや管理組合発足前後のことを書いた記録やメモなどだ。44年も前だから鮮明でないものが多いし、B5やA4でサイズも縦横の向きもバラバラ。管理組合誕生前で入居者有志の手書きメモもあれば、管理会社の不愛想極まる文書もある。名簿には後日、知名度の上がった人の名前も出ている。

 手に取っては目を凝らし、きりもないほどのことを次から次に思い出す。

 いっそどこかから強い風が吹き込んできて色あせた紙の山を吹き飛ばしてくれたらいいのに・・・と八つ当たり気味に思いながら、結局は捨てきれぬまままた元へ戻す。

 もう、こんなことを何回繰り返してきたことか。
                   ☆
 今さら、こんな感想が浮かび上がる理由がある。

 この資料を捨ててしまえば、このマンションの今までの様子がわからなくなってしまうではないか。全600戸の中の一居住者として書きとめてきた記録は所詮600分の1の価値しかないとよくわかっているが、それでも、まあ、それなりの価値はあると思う。

 それに、管理組合の一員として関わってきた時のメモなどは、いま思えば物足りなさがあるものの、11階建て4棟600戸のマンション全体をただ一途に考えながら最初の大規模修繕工事の取り組みも進めてきた。

 手がかりもない中で管理規約の改正もすませた。

 マンション管理センターや今の管理会社もまだ生まれていなかった時代だった。

 闇夜の手探りに似た心境で進めてきたことが次々に思い浮かぶ・・・。

この記憶を共有する仕組みがないマンションでは過去のことがどんどん闇の中に消えていってしまう。それが怖い!

 竣工時からの居住者はもちろん何人かいるが、少なくなった。年老いて一人暮らしの人や病臥中の人もいる。管理組合の一員としての存在感は日に日に薄らいでいく。

 竣工時からの居住者は、今やイリオモテヤマネコと同じ絶滅残存危惧種である。

 当然ながら、管理組合の動きは居住歴の短い人が中心となる。

 こんなに古くなったマンションなのに今でも中古物件としての手ごろ感があるとみえて入居者の入れ替わりは今も続いているので、管理組合運営の中心はこれからもさらに変わっていくだろう。

 管理会社も竣工時のデベロッパー系の会社が旧財閥系大デベロッパーの子会社に変わった。今の管理会社の母体ができたのは最初の大規模修繕工事よりも後だから、この大規模マンションの過去のことを知る人が現在の管理会社にいるはずもない。
                   ☆
 マンションはコンクリート造だから、長寿命だという。

 でも、それは物理的な意味での建造物寿命だ。その意味では、マンションもホテルもオフィスビルも同じである。

 マンションがホテルと違うのは、多くの人間が生活条件を共有しながら住み続けるという点にある。この条件が確保できなくなったらマンションはホテル化して、もうマンションではあり得なくなる。

「時間の経過に伴う劣化対応の視点が管理の本質である」ことを忘れたら空疎な法文解釈だけが残る。とすれば、今のマンション管理は・・・

 すべてのものは時間の経過とともに劣化していく。マンションも例外ではない。建物の劣化や住む人間の交代などの変化が避けられないマンションでは、そうした時間経過への対応がとりわけ重みを持つ。

 だからこそ、マンションでは管理が存在価値を左右することになる。そのことは、昔から気づかれていた。ただし、理屈の上では・・・。

 「管理が重大な意味を持つ」のは《誰が管理を担うのか》という意味になるが、もっと詳しく言えば《管理の当事者になるのは誰か》という意味になる。

 だが、この点を考えると、現在のマンション管理の考え方は明らかに理屈倒れになっていると言わざるを得ない。

 『マンションは管理を買え』などと大真面目にいう人が今もいる状態が、まぎれもなくそれを物語っている。管理は「買う」とか「売る」とかいうものではないのだ、自分自身が「する」ものであって、自分がやらないまま金を払って誰かに「やってもらう」ようなものではない。

 こんなわかりきったことを棚に上げるとマンション管理は他人事になってしまい、当事者がいったい誰なのかがわからなくなってしまう。
                   ☆
 時間経過への対応という視点は、これまでにも中途半端な形で、あるにはあった。

 マンションをあくまでも個人資産として考える視点がそれだ。だが、個人資産中心として考えるマンションは専有部分・住戸中心のとらえ方になり、大きくて複雑な建物であるマンションの全体像は見えにくくなってしまう。全体像の認識が薄いから超高層物件も低層物件も、大規模物件も小規模物件も同じような原則で管理を考えることになってしまう。
                   ☆
 いまだに標準管理規約に示されるマンション管理の原型には、時間経過への対応を考えた組織原則も実務処理イメージも示されない。維持管理の唯一の当事者組織である管理組合のイメージも相変わらずで、多様化したマンションの類型に対応した方向がいまもって示されていない。
                   ☆
 良くも悪くも、管理組合の実情はこうした認識状態をそのまま反映する。過去の経過への対応を公式の仕組みが何も考えていないのだから、当事者能力の弱い管理組合がいちいち過去のことを気にすることもない。

 来年になれば、また新しいメンバーが考えてくれるだろう。

 過去のことに今さらこだわっても仕方がないよね・・・。
                   ☆
 そんな声が聞こえてきそうな気がする。
 

| muraitadao | コラム | 08:13 | comments(0) | trackbacks(0) |
【44年の実感で「マンションの管理」を考える 20】「えん罪弁護士」ではビジネスモデルが成り立たない?マンションではどうか

大抵の弁護士が敬遠する分野があるって?やっぱりね・・・

 4月15日夜のNHK・BS1で「ブレイブ 勇敢なる者“えん罪弁護士”・完全版」を見た。2年ぐらい前の放送で大反響があったものに未放送分を加えて再構成したという。間にニュースが入ったのを除いて100分の長編ドキュメントである。

 有罪率99.9%という実態があって弁護士が無罪をかちとるのはせいぜい1件ぐらいしかないという中で、一人で14件もの無罪判決を実現してきた今村格さんという弁護士がこのドキュメンタリーの主軸になっている。

 昨今の弁護士に多い多弁ぶりと対照的な人柄がにじみ出る感じで、十二分の見ごたえがあった。

 その満足感は別として予想外に興味があったのは、今村さんを語るほかの弁護士の話だった。

 子細な言葉をメモしたわけではないが、こんな意味のことを語っていた。《普通の弁護士なら、今村さんのような仕事はしない。刑事事件を手がけて無罪判決を獲得するのは経済的なメリットがなくて、とても割が合わないからだ。こういう仕事の仕方では弁護士としてのビジネスモデルが成り立たない》。

 弁護士という職業について昔から薄々と感じていたことが、いとも率直にあっけらかんとした感じで語られていた。ちょっと驚くほど率直な語り口だった。

 いつもテレビのニュースショーやバラエティに訳知り顔で出てくる常連の弁護士たち。お笑い芸人とひな壇で笑いながら肩を並べる弁護士たち。いったいこの連中はプロとしての本業である弁護士の仕事をいつしているのだろうかと、かねがね疑問を感じていたからだ。

 限られたエネルギーと知力を集中して投入し、時としては調査費用を自弁してまでかかりきった刑事事件が無罪になれば辯護士としての目標は確かに実現するが、手に入る報酬がそれに見合っているかどうか。

 そんな割の合わないことに時間を費やすよりもテレビのコメンテーターとして適当なことをしゃべっている方がはるかに報酬が多くてはるかにトクだと考える弁護士は多いだろう。

 ゲスの勘繰りだろうか。

適正化法ができたとき若手の弁護士がマンションの勉強会を開いていると聞いて思わず首を傾げたっけ

 何となく10年以上前のことを思い出した。マンション管理適正化法が登場して間もなかったころだ。

 マンション管理の分野では知られた弁護士と雑談をしていた。その時、彼はこうつぶやいた。「適正化法が登場したものだから、この頃になって、急に、若い弁護士連中が勉強会なんか始めましてねぇ・・・」。

 “やれやれ・・”とまでは言わなかったが、表情は明らかにそんな感じだった。

 首都圏ではないある政令指定都市の実情をめぐっての雑談だった。

 こちらは少し驚いて《今さら勉強会なんかしなくても、若い弁護士ならおよそのことは知っているでしょうに・・》と応じたが、何だか話しづらくなってきて、すぐ話題を変えた。

 かねてからマンション管理に詳しい弁護士が本当に少ないと感じていたのは確かだったし、《やはりね・・》という感じになりそうな自覚があったからだ。

 実際、マンションの管理は収益至上感覚の弁護士だったら、まず積極的に取り組む分野ではあるまいという思いは、もうずいぶん前からあったのだ。何しろ持ち込まれる話が厄介だし、経済力はないし、管理組合も管理会社も組織の実情がつかみにくいし、いったい当事者が誰なのかがわかりにくいし、あれやこれやの事情が重なって弁護士に敬遠されても仕方がないとは思っていたが・・。

 しかし、一方では、弁護士たちと話し合う機会に複雑で戸惑う気分に満ちたことが多かったのも否定できない。

 法律の言葉だけでマンションがわかるという勘違いをしている弁護士が気になることがあまりにも多かったからだ。世の中の複雑さといささかも変わらないマンションという世界を語るには、あまりにも実情を知らなさすぎる・・・。

 六法全書は確かに欠かせないが、漢字の言葉だけで書かれた法律の言葉だけではとてもとても・・・。

「虫歯から水虫まで病気は何でもござれ」という医者がいないのと同じことが弁護士にも言えることを管理組合はもっと知っておく方がいい

 この実感が強くなってから、セミナーなどで繰り返すようになった言い方がある。

 《マンションには大勢の人が暮らしているのだから、管理組合が物事を決めようとすると、人の数だけ意見が分かれるという事実に必ず直面する。だから、この厄介な事実に向かいあうと法律などのルールが命綱になるが、その法律を使いこなす時には弁護士などの知恵が必要になることが多い。

 その弁護士を探す時には医者を探すのと同じ考え方が役に立つ

 病気になって駆け込む医者はどこの誰でもいいわけではない。病気によって診療科目が分かれているからだ。

 その点では、弁護士と医者も変わらない。医者の診療科目と同じように、弁護士も専門分野が様々に分かれている。弁護士にも会社紛争や相続問題など手がける専門分野があるから、マンション管理の場合も管理組合に特有の実情などがどのくらい通じるかを見極めながら弁護士を選ぶ方がいい》。
                   ☆
 セミナーに限らず、執筆原稿などでもこの考え方を繰り返すようになった。

 この考え方について、苦情や疑問にぶつかったことは一度もない。

だがマンションに詳しい弁護士が少ない実情は今も・・・

 しかし、実際のところ、この言い方は当面の説明方法に過ぎない。

 医者選びと同じ感覚で弁護士を選ぼうとしても、求めるような弁護士にめぐりあえるかどうかは別の話だからだ。

 病気に苦しんでいる人が求め続けてきたドクターに必ず出会えるとは限らない。いくら探しても見つからないことはよくあるものだ。

 《探している専門医がいるかどうか》は、探し方の問題と違うからだ。もともといないのだったら、いくら探し方に丹精を凝らしても見つかる筈がない。

 高齢化や老朽化といった手に負えない事態に苦しむ管理組合が頼れる弁護士を探す場合にも、どことなく似た感じはないだろうか。
                   ☆
 《刑事事件のえん罪弁護士ではビジネスモデルが成り立たない》という理屈や感覚は、マンション管理の分野では全く無関係だろうか・・・。 

| muraitadao | コラム | 12:38 | comments(0) | trackbacks(0) |
【44年の実感で「マンションの管理」を考える 19】「記憶がない」「文書がない」状態のマンションにどんなことが起こるか

連日、同じようなニュースを聞きながら感じるこの不安がマンションの過去への連想を呼び起こすと・・・

 何かを聞かれて「記憶にない」と答えるケースが毎日のように流れる。

 かと思うと、文書が「ない」とか「あった」とか、同じような、しかし、同じではないようなわかりにくいニュースも交じって、もう、うんざりする。

 こういうニュースに出てくるのは役所や役人のことだが、同じことがマンションで起こったらどうなるか。過去のことを確かめたいときに、記憶している人もいなければ手がかりになる文書もないなどということになったら、どうなるのか。

 こんなことが頭に浮かんでも、それを必ずしも一概に「あり得ない」と打ち消してしまえない気分になるのは否定できない。

 気になる。とても気になる。それだけの理由があるのだ。

 まず第一。マンションは長寿命の建物だと言われるが、それは建物の物理的な年数の話だ。住む人の方は入れ替わるから建物の寿命と居住年数が一致しない。一致したとしても人間の記憶はあいまいになりやすいから、信頼度が薄くなる。記憶する人の個人差もある。

 第二。マンション全体についての過去は個人レベルの区分所有者ではなくて管理組合という組織レベルの課題になるが、現実の管理組合の運営体制や仕組みにはそうしたことへの視点がまったくない。

 竣工後30年を超えるマンションストックが多くなるこれからを考えると、過去の記憶があいまいになりがちなマンションが増えそうな気がする。見たくないものから目をそらせないような不安な感じで浮かびあがってくるのだ。

 大抵の管理組合は現状への対応に精いっぱいで、それ以上のことに取り組む余力がないと思われるのだが、どうだろう。

 管理会社はどうか。どの管理会社も自社の企業的次元の限界があって、とてもではないが過去のことに対応するにはいくつもの限界がある。

 こう考えてくると、マンションの過去は管理組合にも管理会社にも記憶や文書などの手がかりになるものが見当たらなくなる一方だ。

 この言い方が思い当たらないマンションはあるだろうか。

マンションに住む人は誰もみんな忘れっぽいが、マンション全体のことになればそう簡単には割り切れない

 もともと《忘れっぽい》とか《記憶があやふやになる》ということ自体は、個人レベルの話だ。一人ひとりがどれほど忘れっぽくても個人の問題にとどまるが、その個人の立場や関わり方によっては必ずしもそうとばかりは言えなくなる。

 忘れてはならないこと、記憶しておくべきことの内容によっては個人レベルの問題として割り切ってしまえなくなるからだ。
                   ☆
 長年マンションに住んできた今、つくづく実感することがある。

 これまでの暮らしは4棟全600戸の中の一居住者としてだったのだから、自分の住戸の中でのことはどこかでマンション全体と関わっていたことは間違いない。

 今月で44年になるマンション暮らしは、その意味で、マンション全体のことに必ずどこかでつながりながら送ってきたことになる。

 でも、だからと言って、今もすべてのことをつぶさに記憶しているわけではない。3回の大規模修繕工事など管理組合にも関わってそれなりに苦労してきたはずなのに、実際には記憶が薄らいでしまったことばかりだ。

 先日、資料などの整理をしていて、そのことをあらためて実感した。

 メモや議事録など《書いた記録》という文書が忘れっぽさから逃げられない記憶回復の手がかりになることを今さらながら再確認した。

 全600戸で居住経験を共有している人は、40年以上も経てば、もうそんなには住んでいない。だから、記憶があいまいになったり、文書もなかったりしたら誰かに聞くしかないが、そんな時に当てにできる人はもう多くはい。
                   ☆
 いつかは、こういう日がくるだろうと思っていた。だから、手元にある記録資料は、そういう予感めいた気分で作ったものばかりだ。

 管理組合としての記録文書は正式に決まったことの記録だけで、決まるまでのプロセスは公式文書にも残されていない。

 管理組合という世界は、何であれ《物事を決めるまで》が大変なのに・・・。それなのに、公式の手順や文書にそうしたことを示唆することがまったく示されていないのだ。

どのマンションにも固有の言葉がある。そのマンションだけの言葉や考え方が・・・。あとになってからわからなくなるかもしれない言葉が・・・

 手元にある文書を見ていると、いくつものことが思い浮かんでくる。書かれていることに対応する記憶がまだこちらにあるからだ。《書いてあること》と《思い出すこと》とが、このマンションに住んできた経験による記憶を媒体として結びつくわけだ。

 逆に言うと、ここに住んできた経験がなければ、こうならない。

 マンションで過去のことについての記憶とか文書といったものは、結局のところ、すべてこんなふうにそれぞれの物件固有の意味を持つものになっていく可能性があるのではないか。

 もっと突き詰めて言えば、そうした記憶も文書もそれぞれのマンションだけに固有の考え方と固有の言葉で成り立っているような気がしてくる。
                   ☆
 あらためて気がつくのだが、マンションはそれぞれ物件ごとに固有の空気を持つ世界ではないのか。その固有の空気が住んできた人の記憶やそれまでの年月にわたって管理組合が残した文書にとどめられていれば、そうした形で示されるそれぞれのマンションの個性はこれからも続いていくはずだと思う。

 マンション固有の住みよさは、そういう形で確保されると思うのだが。
                   ☆
 竣工後30年以上になるマンションは、それなりの数になるはずだ。そういうマンションでは、間に合ううちにこうしたことに手をつけておくほうがいいいのではないか。
 こんなこと、公式のマンション管理方式にはどこにも出てこないことだが・・・。
 

| muraitadao | コラム | 14:12 | comments(0) | trackbacks(0) |
【44年の実感で「マンションの管理」を考える 18】大規模修繕工事は「ウチの管理組合」に自分も関わっている自覚のバロメーター

「わかっている」から「動く」とは限らない。住む人次第で違う。だから、管理組合の実情も・・・

 マンションに何十年も住んでいると、大抵の人の理屈の理解と生活実感がずれていることに気づく。

 平均的な常識を持っている人なら、誰でもマンションライフの理屈は一応それなりに知っている。マンションの住みよさを支えるためには維持管理が最大の柱になるものだとか、それを支えるのは《こういう考え方》や《こういう仕組み》であり、そのために《こういう法律》があるのだとかいうことを誰でも心得ている。

 しかし、実際上、そうした理屈は、何百戸、何十戸もある集合住宅の一角で暮らしている一個人としてわかっているだけにとどまる。はっきり言えば、どんなにすばらしい人であろうと、マンションでそういうことをどれほど正確にわかっていても、事実上の意味が何百分の一、何十分の一の立場を超えることはできないのだ。

 わかっていることが期待通りに実現するかどうかは、同じマンションに住む自分以外の人も同じようにわかっているかどうか次第だが、そこは何ともわからない。

 だから、自分が《わかっている》ことは実際のところ一人だけでは何も意味が完結しないことになる。

 マンションの維持管理は、《理屈を理解した個人》がどのくらいの割合で住んでいるかを事実上の前提とした時にはじめて実現するといえる。

 そう考えると「維持管理の主体が管理組合だ」というのは、あくまでも言葉の上の理屈に過ぎないことがはっきりする。

 現実の管理組合の様子は“区分所有権を持つ個人が区分所有者となる”という言葉で書かれただけの理屈の意味をきちんと理解した人が多いか少ないかで、よくも悪くも決まる。この理屈を理解している個人が多いマンションなら管理組合は組織力が充実するし、逆に、少ないマンションでは管理組合は名ばかりの存在となってしまう。

 この状況は、同じマンションであっても時間の経過によって間断なく変わる。建物が長寿命でも居住者はいつも入れ替わるし、そうでなくても同じ居住者は住み続けながら確実に高齢化していくからだ。同じマンションで、ある時期は居住者の意識レベルが高くて管理組合の存在感が大きくても、何年かが過ぎてしまうと、そうした居住者の入れ替わりでこの状態が逆転してしまうことは珍しくない。

 念のために付け加えれば.わざわざ《わかっている人》とだけ書いて「区分所有者」という言葉をあえて避けたのは、マンションの実態を左右する管理組合の実情は区分所有者ではなく四六時中生活している生身の居住者次第で決まるからである。
44年の実感で確かめた言葉でいま語りたい!「マンションは建物が長寿命でも人間は違う」ことを

 これは、竣工時から同じマンションに住み続けてごく自然に生まれてきた実感だ。マンション管理の考え方や取り組み方を言葉でいくら理詰めに説明できても、《いまウチのマンションにどんな人たちがどのくらい住んでいるか》という事実にはかなわない。管理組合のあるべき姿や建前を現実に左右するのは、法律の言葉ではなくて《何歳ぐらいの、どんな生活をしている人たちが何人ぐらい住んでいるか》という目の前の実情なのだ。

 区分所有法とか標準管理規約とかいうのはよく知らないが、マンションにはルールがあってその中身までは目を通したことがないものの、管理組合がそのルールを動かしているらしいぐらいのことは誰もが承知している・・・。

 何ともあいまいだが、600万戸を超えるマンションに住む人たちは大抵こんな感じだろうといったら言い過ぎだろうか。

 要するに、マンションに住んでいる「普通の人」のイメージをどう考えるかという話なのだ。どんなマンションでも見かけるはずの「普通の人たち」をどんなイメージで思い描くかということが具体的なマンション管理の進め方を決めることになる。

 厄介なのは、この状況があいまいである一方で、理屈のわかり方や考え方にはかなり大きな個人差がある点だ。

 同じ言葉であっても理屈と実感が個人差を反映しながら大きくずれていて、「わかっている」からその通りに「動く」とは限らないという面倒くさい状況が生まれる。しかも、その状況はそれぞれのマンションに住む人たちの属性によってかなり違ってくる。

 この点については際限がなくなるからこれ以上のことは書かないが、一つだけはっきり書いておきたいことがある。

 それは、分譲マンションに住んでいながら外ならぬ我が身が管理組合のメンバーの一人であることに思い至らない人ほど「わかっている」ことと「動く」ことのずれ方が大きくなりやすいという点だ。だから、ずれている人の場合、いつも管理組合の話が他人事になる。

 厄介なのは、こうしたずれの原因が年齢や仕事に始まって性格や家族像、経済力、居住歴など個人差によって千差万別の広がりを持つ点だ。

管理組合の理解度は関わり方の自覚で決まる。管理組合をわが身との関わりで考えるか、それとも・・・

 この広がりは、同じマンションであっても時代が変わるとどんどん変わっていく。

 同じマンションに住んできて、そのことが実によくわかった。

 44年住むうちに、いろいろな機会にできたいろんなマンションとの縁で、この実感はますます強くなった。

 これまでに関わってきた3回の大規模修繕工事は、それを嫌になるほど痛切に実感させた。管理組合の当事者能力を持ちこたえていく道のりの容易でない実感は、大規模修繕工事の回を重ねるごとに大きくなっていった。

 しかし、そんな中で回を重ねるたびに強くなっていった実感がある。それは、大規模修繕工事に限らず管理組合の当事者能力を決めるのは、結局のところ一人ひとりの居住者自身が管理組合への帰属感をどの程度に持っているかという点が最大のキーポイントになる点だった。

 この4月で同じマンションに住み続けた年月が44年目になった。これは、そんな感慨と一緒に浮かび上がってくる実感である。

| muraitadao | コラム | 04:35 | comments(0) | trackbacks(0) |
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  • 新しい住宅が建たなくなったというニュースの怖い連想:暗い窓ばかりのマンションが思い浮かぶ・・
    マンション展望 (08/25)
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