村井忠夫のマンション管理ブログ

村井忠夫のマンション管理ブログ
【43年の実感で「マンションの管理」を考える 3】マンション管理を巡る都市伝説を真に受けていたあの頃はまだよかったな・・

もう新しさはないが それほど古びてもいない・・差し迫った問題もない状態で竣工後10年目になった

 マンションと駅の間は、不動産広告ルールの表現で言えば、徒歩16分。今では小田急線と京王線の駅との間のバスが何本もあるが、竣工後20年ぐらいは駅まで徒歩だった。季節の移り変わりを見ながら朝夕に駅まで歩きながら親しい人とかわす会話は、いま思えば、けっこう手ごろなコミュニケーションのチャンスだった気がする。

 そんな状態での話題の一つが、マンション入居同期生として迎える竣工後10年目の感想だった。

 そんな話の中に、誰が、どこで聞きこんできたのかわからない説ながら、《どんなマンションでも竣工後10年で外壁塗装工事をしなければならないらしい・・》というのがあった。

 竣工後10年目。確かに、節目だし、言われてみれば、そうかもしれない。それなりに色も褪せてきているし、薄い汚れも目につくし・・。

 でも、外壁塗装の重要度はわかるが、いったい誰が、それをやるんだろうね・・、お金だってかなりかかりそうだし・・・。管理組合なんて名前だけだし・・・。自分がその話に関わるなどという実感はほとんどなくて、どことなく他人事めいた感じが、そんな会話にはいつもただよっていた。

 この頃に聞いた説は、《竣工後10年目は外壁塗装工事の実行時期だが、その費用の財源となる修繕積立金は月間管理費の一割が目安である》というものだった。

 そうかもしれないなと、思った。でも、なぜ、こういう考え方になるのかはわからなかった。今は、根拠も怪しいこんな説は都市伝説の一つだと思っているが・・。

 でも、この当時は、けっこうこの都市伝説が気になり、とても無視できなかった。

 もしこの説が本当ならば月間管理費が修繕積立金の10倍なければならないが、ウチの管理費はとてもそんな金額ではない。そもそも修繕積立金の残高が今いったいどれだけあるのかさえ誰も知らなかったし。

 何よりも、まず11階建て4棟600戸の外壁塗装工事の費用がいったいどのくらいになるのかという最も肝心な所要金額すら、はっきりしなかった。・・・

手探りで回り道をしながら進むうちに見え始めた「大規模修繕工事」という言葉、「専門委員会」という方法 

 わからないことがあれば、誰かに聞くしかない。しかし、聞く相手がどこにも見つからない。当時は「マンション管理センター」などなかったし、区分所有法の改正がこれからという時期で、どこにもマンションの外壁工事のことがわかる人などいなかった。

 こうなれば、大したこともないのを承知の上で自分たちの知恵を絞るしかない。

 で、駅までの行き帰りに意見を交わした数人が集まった。

 大手の企業で課題の解決に取り組むプロジェクトチームの経験を持っていた人にはずいぶん助けられた。休暇を取り、すでに外壁塗装工事をすませた埼玉県の管理組合を訪ねて、その経験を聞いたりした。

 総勢で10人にも及ばなかったが、話が通じ合うメンバーで少しずつ話が固まって いった。こういうスケールで進める工事が「大規模修繕工事」と呼ばれていることも、あとで知った。実質的な組織運営がどうであれ、こういう大規模修繕工事はすべて組織レベルで進めることが絶対条件であることも、否応なしに気づかされた。

 そうなれば、マンションの600戸がすべて当事者になる。何であれ、まず600戸に理解してもらい、600戸に賛成してもらわなければ、何一つ進まない。

 でも、お手本は何もない。暗闇を手探りで歩く心境だった。大げさに言うつもりはないが、肚をくくる心境になった。気がついた人間には、それなりの責任もあるはずだと一途に思った。

 こうして、最初に外壁塗装工事のことを語りあった40歳代前半の10人に及ばぬメンバーがチームになった。このチームを「専門委員会」と呼ぶらしいことも、しばらく後で知った。

思い知らされたのは工事会社選定や資金調達を組織レベルで《決める重さ》。言葉だけの制度や仕組みの限界も・・・

 「専門委員会」とは言っても、専門家がいるわけではなかった。《何かの片手間に手がける》のではなく《かかりきる》という意味で「専門」という言葉を誰かが使っていたのが、このチーム名の始まりだったと思う。

 この頃、住んでいるマンションには実質的に動く管理組合の存在感は全くなかった。仮に、管理組合が組織として動いていても、実際は毎年交代する役員が中心だから、長い日数がかかる仕事への取組みは管理組合にとって容易ではない。

 少しずつ聞こえてくるよそのマンションの実例からも、そんなことがうかがえた。

 やらなければならない問題に気づいている人間が、まだ気づいていない人に問題を知らせることからすべてのことが始まる。

 こうした経験の重なりから、マンションの問題はつねに《知らせること》で始まり《理解すること》へ進み、《物事を決めること》で解決する道筋を組織レベルで追っていくことだけしかないという確信が自然に生まれてきた。

 手がかりほしさの一心で参考書や文献を探したのは当然だが、滅多にこれはというものはなかった。やっと見つけても、役に立つものがなかった。

 どれも、総論で物事の「決め方」だけが中心となる手順手続きの法律論ばかりだったからだ。こちらがほしかったのは「知らない人に理解して必要なことを決める」こと、つまり「決める前のこと」だったのだが、そんなものはまったくなかった。

 竣工して住み始めた後のマンションで何が起こり、どうしたらいいかを知るための情報が皆無であることを、こうして嫌というほど思い知らされた。
 

| muraitadao | コラム | 05:07 | comments(0) | trackbacks(0) |









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